Locação comercial e o direito de renovação de contrato. Proteção ao ponto e fundo de comércio
Um dos assuntos que sempre causa discussão no dia a dia empresarial é relativo ao contrato locatício. Isso pelo fato de o endereço da empresa ou do comércio ter grande relevância para a formação e manutenção da clientela. É certo que, ao escolher o local de realização da atividade, o empresário analisa diversos aspectos, tais como: poder aquisitivo do público local, questões de segurança, acesso e tamanho do imóvel.
Ou seja, assim como a marca e demais questões identitárias, a localização da empresa ou comércio tem grande relevância e, portanto, especial proteção pela legislação.
Por conta disso, visando a permanência da empresa no local em que fidelizou sua clientela ou estabeleceu sua base logística, a Lei 8.245/91 trouxe específico regramento para as locações comerciais, indicando o direito de renovação do contrato, desde que observados alguns requisitos, que serão abordados, ainda que brevemente, nesse artigo. Trata-se de hipótese em que o inquilino, independente da vontade do locador, pode permanecer no imóvel.
O primeiro requisito que deve ser observado pelo Locatário é a forma de contratação. A Lei indica a necessidade de o contrato ter sido firmado de forma escrita e com prazo determinado. Ou seja, o locatário só terá direito à renovação automática se atender à forma prescrita na Lei, não se aplicando àquelas situações de contrato verbal ou prazo indeterminado.
O segundo requisito se refere ao prazo de contratação. Para se ter direito à renovação, a locação dever ser contratada por, no mínimo, cinco anos. O prazo referido pode ser considerado a partir da soma dos prazos ininterruptos e sucessivos dos contratos. Ou seja, se há a contratação pelo prazo de dois anos e posterior prorrogação por mais três anos, terá direito o locatário à renovação, pois os períodos somam cinco anos ininterruptos.
O último dos principais requisitos é relativo ao tempo de atuação da empresa no mesmo ramo empresarial. Deve o inquilino comprovar a exploração da mesma atividade pelo prazo de, no mínimo, três anos.
Como se percebe o direito à renovação é expressão da proteção do patrimônio imaterial da empresa.
No entanto, o direito à renovação tem limitações, principalmente quando confrontado com o direito de propriedade sobre o imóvel. Ou seja, o inquilino não poderá exercer o direito de renovação caso o locador pretenda a utilização do imóvel por ele próprio, desde que não seja no mesmo ramo de atividade do locatário.
Por fim, questão atual e relevante é sobre o prazo da renovação. A legislação indica que o locatário terá direito à renovação por igual prazo do contrato. No entanto, em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que o prazo máximo da renovação é de cinco anos, independente do prazo contratado. Ou seja, se o prazo do contrato é de dez anos, a renovação ficaria limitada a cinco anos e não pelo prazo do contrato.
A questão é bastante interessante e tem muitas outras especificidades que merecem atenção, seja no momento da contratação ou sobre e forma para exercício do direito. Por isso, sempre importante a contratação de profissional para prestar o auxílio necessário à consolidação de tão importante e estratégico direito das empresas.
Nos vemos na próxima edição com mais informações do mundo jurídico com impactos no dia a dia empresarial.
