A importância da Due Diligence Imobiliária
É com imenso prazer que inicio essa jornada em parceria com a Revista C20. As colunas mensais têm como principal propósito gerar conhecimento jurídico de forma simples, acessível e com qualidade. A ideia é que se tenha um espaço de diálogo e interação contínua entre os leitores, fazendo com que as informações sejam proveitosas no dia a dia. Por certo, em razão do espaço e da proposta desta coluna, traremos o tema sem a pretensão de exaurir a análise do ponto de vista técnico.
Nesse sentido, para abrir os trabalhos o tema selecionado é de extrema relevância e sempre presente na vida de todos nós. Vamos tratar sobre os cuidados básicos no momento da compra ou venda de um imóvel.
O sonho da casa própria é presente desde os primeiros planos da vida adulta. Justamente por sua relevância no planejamento familiar é que a consolidação deste sonho deve ser realizada com toda a cautela possível, a fim de evitar que o sonho se torne um pesadelo.
De início, vale dizer que a compra de um imóvel é um negócio jurídico complexo que, em grande parte, exige a observância de forma específica para que, de fato, haja a transmissão da propriedade em favor do comprador. Para melhor compreensão do tema, destacamos três fases mínimas mais relevantes para a realização de a compra (ou venda) de um imóvel, de forma segura e tranquila.
A primeira delas é a contratação de profissionais técnicos (corretores de imóveis) para prestar todo o suporte necessário nos atos de identificação e intermediação do negócio entre vendedor e comprador. A condução do negócio pelo corretor de imóveis trará a segurança sobre a idoneidade do imóvel que se pretende a aquisição, bem como sobre as condições para tanto (preços, forma de pagamento, forma e momento de transferência entre outros aspectos relevantes).
Após a identificação do imóvel e das condições gerais para sua aquisição, o segundo ponto de atenção é a participação de uma assessoria jurídica, essencial para a segurança e solidez do negócio. A contratação de um advogado proporcionará a análise técnica dos documentos e de eventuais riscos presentes e/ou futuros do negócio. Tem lugar neste momento a realização da due diligence imobiliária que cuidará da verificação sobre a condições objetiva do imóvel, bem como sobre a capacidade de disponibilização do patrimônio pelos vendedores.
Tal procedimento é de suma importância, pois prevenirá situações indesejadas no futuro e desconhecidas no momento da compra do imóvel. Imaginemos a seguinte situação: você compra um imóvel, assina o contrato de venda, paga grande parte ou a integralidade do preço e, quando do registro da compra na matrícula, se depara com alguma restrição em desfavor do anterior proprietário (penhoras, arrestos, anotação de indisponibilidade etc). Por certo, ainda que sanável, tal situação acarretará muitas dores de cabeça. A due diligence imobiliária, através de vasta pesquisa e análise documental técnica, visa afastar ou, ao menos, dirimir o risco de tais situações, possibilitando a realização de uma compra segura sem grandes surpresas no futuro.
E, por fim, após todos os cuidados e providências imprescindíveis à realização da compra do tão sonhado imóvel, o terceiro e último ponto (mas não por isso de menor relevância) é a fase de registro da compra na matrícula do imóvel. O que todos devem saber é que a transferência efetiva da propriedade só ocorre com o registro da escritura na matrícula do imóvel, sendo esta medida essencial para a segurança do negócio.
Sabemos que para o registro na matrícula há gastos, principalmente com ITBI, que, por vezes, impossibilitam a sua realização no momento da compra, ainda mais em razão da destinação das economias para a compra do imóvel, propriamente dita. Para isso, há formas previstas na legislação brasileira que, mesmo sem a efetiva transferência do imóvel, buscam dar segurança ao comprador. Mas isso é tema para os próximos capítulos...
Em resumo, assim como em outras situações importantes de nossa vida, para a realização da aquisição de um imóvel, devemos sempre contar com a assessoria de profissionais que, por seus conhecimentos técnicos, possam nos auxiliar, trazendo segurança e noites tranquilas de sono.
Fiquem bem e até a próxima!
